יעוץ משכנתאות

אתם חושבים או בתהליכים של קניית בית? קבוצת אסף מספקת לכם יעוץ משכנתאות מקצועי ומותאם לצרכים שלכם.

מומחיות ספציפית נדרשת למימון עסקאות מורכבות בתחומי הנדל”ן כדוגמת מימון קרקעות, מושות, זרועות משכנות (עמיגור,עמידר).

לקבוצת אסף ניסיון רב בהשגת מימון בנקאי לעסקאות נדל”ן מורכבות

ייעוץ משכנתא – בחירה נכונה ומשתלמת

ייעוץ משכנתא הוא אחד הצעדים החשובים שתעשו לפני שתיקחו את ההלוואה הגדולה ביותר בחייכם, ובוודאי תודו לעצמכם בעתיד שעשיתם אותו. קבוצת אסף מעמידה לרשותכם יועצי משכנתאות מנוסים אשר מלווים אתכם לכל אורך הדרך, בונים את התמהיל הנכון עבורכם, ונותנים לכם גב חזק מול הבנק.

אבל למה בכלל לקחת ייעוץ?

יש הרבה סיבות מצוינות לקחת ייעוץ משכנתאות. נתחיל בכך שמדובר בהלוואה העומדת לרוב על סכומים גבוהים מאוד, ויכולה להינתן עד לגובה 75% מערך הדירה. במילים אחרות, מדובר במאות אלפי שקלים. יחד עם זאת, אם אתם קוראים את השורות האלו אתם בוודאי כבר מתחילים להבין כי מאות אלפי השקלים הללו, המהווים את הקרן – הסכום הבסיסי שקיבלתם מהבנק, לא נשארים כפי שהם. אל הסכום הגבוה הזה מצטרפת (לצד ביטוח בית ומשכנתא) גם הריבית שמייצרת תמונה שונה מאוד ומוסיפה עוד מאות אלפי שקלים לאורך תקופת ההחזר. אתם בוודאי גם יודעים שהבנקים אינם פראיירים, אינם קופות צדקה ולא מחלקים מתנות. הם מרוויחים יפה מאוד מהמשכנתאות שלנו ובדיוק בנקודה זו של הריבית. כל שינוי (אפילו מזערי) של הריבית כלפי מעלה ייטיב איתו, ולהיפך – כל שינוי של הריבית כלפי מטה ייטיב איתכם – ומדובר בסכומים שיכולים להגיע בקלות לעשרות אלפי שקלים. אז שווה לחשוב לפני שעושים את החיתום, נכון?

אז נלך לקבל ייעוץ מהבנק…

נכון, אפשר לקבל ייעוץ בחטיבות המשכנתאות של הבנקים. יפגשו אתכם פקיד או פקידה לבושים יפה ומחויכים וייתנו לכם את הפרטים הבסיסיים כך שתוכלו לבחור בין מסלול משכנתא כזה או אחר. כאמור, הבנק בוודאי לא יפסיד על המשכנתא שתיקחו (אלא אם מדובר במקרה קיצון ברמה האישית וברמת המשק גם יחד), ולכן יש לו אינטרס שתיקחו את המשכנתא דווקא אצלו. אז מצד אחד הבנק רוצה אתכם אבל מצד שני הוא רוצה את העסקה הטובה ביותר מבחינתו, כלומר שתעבירו כמה שיותר כסף אליו. זהו “סוד” גלוי שכולם מבינים, מלבד לפעמים נוטלי המשכנתא. במצב זה, האם תוכלו לסמוך על הפקיד או הפקידה שמעניקים את הייעוץ? גם הם בעצמם לא יצהירו שהייעוץ שלהם הוא אובייקטיבי. מלבד זאת, הם גם לא מסבירים את מכלול האפשרויות, ההשלכות של הבחירות שלכם, או מתייחסים במספיק רצינות ועומק למצבכם הכלכלי כיום ובעתיד.

לעומת זאת, ייעוץ משכנתאות בקבוצת אסף ניתן על ידי יועצים מנוסים שיש להם מטרה אחת: להשיג לכם את התנאים הטובים ביותר מבחינת הריביות, עם תמהיל שמתאים במדויק עבורכם (בכך עוד נעסוק בהמשך), ויותר מכך – הם נותנים לכם גב איתן במשא ומתן מול הבנק. כן, משא ומתן! מכיוון שהבנקים רוצים את הכסף שלכם יש תחרות על נוטלי המשכנתאות וצריך לדעת לנצל אותה. הבעיה היא כמובן, שמי שלא מכיר את התנאים הקיימים בשוק המשכנתאות, את ההצעות הטובות ביותר כיום, או מסתמך על מה שאומרים הפקידים בבנק, פשוט לא ישיג את המיטב מהתהליך. כאמור, מדובר בחיסכון שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ואפילו יותר מכך.

אז אולי אני יכול לבד…

כן, בהחלט, אתם יכולים לנסות להשיג את התנאים הטובים ביותר ולבנות את התמהיל שמתאים לכם גם לבד. אין שום חוק נגד זה. יחד עם זאת, לפני שאתם הולכים על זה שאלו את עצמכם האם אתם מבינים באמת את ההבדלים בין ריבית צמודה וקבועה, מהי ריבית פריים, ריבית צמודה למדד, ריבית צמודה למט”ח, ריבית צמודה למק”מ, ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה? בנוסף, האם אתם מבינים כיצד מבצעים חישוב מדויק של המשכנתא, מהן נקודות יציאה ומה משמעותן, איך מתאימים את התמהיל ואת נקודות היציאה לצפי הכלכלי העתידי שלכם, ויש עוד שאלות רבות נוספות. עבור מרבית האנשים התשובות לשאלות אלו אינן מובנות מאליהן, ולכן אם אתם רוצים לעשות הכל לבד תצטרכו ללמוד. איננו אומרים שמדובר בתחום פיננסי המיועד לגאונים בלבד, אולם מי שרוצה ללמוד אותו צריך לשנס מותניים ולהתחיל להבין את המונחים, את האפשרויות ואת ההשלכות, וזאת בידיעה שלבחירה וההחלטה הסופית יהיו השפעות מהותית לאורך שנים רבות.

במילים אחרות, אם יש לכם המון זמן פנוי וראש למספרים וכלכלה, סביר להניח שתוכלו להגיע לתוצאות לא רעות מבחינת מסלול המשכנתא שבחרתם. יחד עם זאת, רוב הסיכויים שעדיין לא תצליחו להוציא תוצאות טובות כמו של יועצי משכנתאות מנוסים, מה עוד שבסופו של דבר תצטרכו לעמוד לבד מול הבנק ללא גב איתן של חברה רצינית שמייצגת הרבה לקוחות. הוסיפו לכך את הטרדות, הריצות, השיחות, הפקסים והדיונים הרבים מול הפקידים בבנקים, את השוואות המחיר, השגת והעברת המסמכים וכן הלאה – ובוודאי תגיעו למסקנה שההוצאה הלא גבוהה על ייעוץ משכנתא משתלמת מכל הבחינות.

מה כולל ייעוץ משכנתאות?

ייעוץ משכנתאות עשוי להשתנות בהיקפו ובמרכיביו בין חברות שונות, וכן בהתאם למסלול המסוים בו בחרתם. כך למשל, יש מסלולים המציעים רק סיוע בסיסי לאנשים שיש להם זמן וראש לפיננסים, ורק רוצים להיות בטוחים שביצעו את הבחירה הנכונה. יש גם מסלולים יותר רחבים, למשל של סיוע בהיבט הכלכלי ולא בהיבטים הבירוקרטים, ויש חברות שמציעות שירותים מלאים מאלף ועד תו. הבחירה בסוג הייעוץ המסוים שאתם רוצים לקבל גם תשפיע על העלויות, שכאמור אינן גבוהות ובוודאי לא בהשוואה לחיסכון במשכנתא, ובנושא זה נעסוק בהמשך.

על מנת לסבר את האוזן נספר לכם כעת על כמה היבטים ושלבים מרכזיים שמרכיבים תהליך ייעוץ משכנתא מלא. ראשית, בעלי המקצוע נפגשים אתכם ומקבלים מידע בסיס על מצב הכלכלי, למשל על ההכנסות של שני בני הזוג, שכירים או עצמאיים, נכסים העומדים לרשותכם, היבטים התורמים ליציבות או לחוסר יציבות כלכלית, הוצאות המשפחה, שינויים שעתידים להתרחש וכדומה. כמו כן, נבדק האם אתם עומדים בקריטריונים לקבל מימון בתנאים מיטיבים של המשכנתא או חלקה מגורמים שונים, למשל משרד הבינוי והשיכון. מעבר לכך, בעלי המקצוע ינחו אתכם עוד לפני הפגישה להכין כל מסמך רלוונטי שיידרש בהמשך הדרך לתהליך החיתום, בין אם מדובר בטפסי משכורות, דוחות למס הכנסה, צילומי תעודות זהות, וכן הלאה.

לאחר מכן עושים בעצם את כמעט את כל העבודה בשבילכם, כאשר אתם לא נדרשים לכתת רגליים ולהתרוצץ בין סניפים ורשויות. למעשה, היקף השירות יכול להגיע עד כדי כך שאתם מגיעים לפגישה הראשונה ולאחר מכן רק מקבלים תמונת מצב טלפונית כשהדבר נדרש, ולבסוף רק מגיעים לחיתום הסופי בבנק. על כל פנים, בשלב הבאה של ייעוץ משכנתאות בונים עבורכם את תיק הלווה שאותו יגישו אל הבנקים או לגורמים נוספים (כמו משרד הבינוי והשיכון). התיק יכלול כאמור את כל המסמכים הדרושים כגון דוחות הכנסה של בני הזוג, היסטוריית/דירוג האשראי שלכם וכן הלאה.

כמו כן, שלב מרכזי של ייעוץ משכנתא הוא ביצוע ניתוח כלכלי המבוסס על הנתונים שלכם ועל נוסחאות שונות. בהקשר זה יש להתעכב ולהסביר כי בניגוד לייעוץ שניתן לכם בבנק, יועצי משכנתאות אובייקטיביים באמת בוחנים לעומק את התמונה הכלכלית ואת התחזית לעתיד. עליכם להבין שקיימים עשרות מסלולים משכנתאות (חלק מהם נפוצים יותר מאחרים), ואת הבחירה של המסלול ואורכו צריך לעשות בהתאמה אופטימאלית אל מצבכם הכלכלי כיום ובעתיד. כך למשל, יש הבדל בין מסלול המשכנתא המתאים ביותר לשני זוגות המחזיקים באותם נכסים פיננסיים נכון להיום, אך האחד עתיד לקבל ירושה גדולה בעתיד הנראה לעין והאחר לא. את אותו הדבר ניתן להגיד לגבי זוגות באותו מצב כלכלי היום, אבל האחד אינו מתכוון להביא ילדים לעולם והאחר מעוניין במשפחה ברוכת ילדים. ואותו הדבר גם נכון לגבי זוגות זהים כלכלית כיום, אבל תחומי העיסוק של הזוג הראשון צופנים בחובם התפתחות וקידום לעבר משכורות גבוהות, ואילו אצל הזוג האחר התקרה ברורה למדי והרבה יותר נמוכה.

את כל הפרטים האלו ונוספים חשוב מאוד לקחת בחשבון כאשר בונים את תמהיל המשכנתא ואת תחנות השינוי/היציאה שלכם, הידועות גם בשם מחזור משכנתא. קודם כל, הניתוח שמבצעים בעלי המקצוע על הנתונים הנוכחיים והעתידיים שלכם, מסייעים בהערכת היכולת שלכם לעמוד בפירעון בהתאם לגובה ההחזרים ותקופות החזרים מסוימות. שנית, הוא מסייע כאמור לבחור את התמהיל לאור היכרות מצוינת עם מסלולי המשכנתאות הקיימים, וכן עם התנאים שלפיהם הבנקים חייבים לעבוד בהתאם להנחיות המפקח על הבנקים.

בשלב הבא של ייעוץ משכנתאות פונים בעלי המקצוע אל הבנקים השונים למשכנתאות. בניגוד לפניה עצמאית, אשר בה אתם מגיעים תמימים וחסרי ידע, כאן מתחילים כבר משלב הרבה יותר מתקדם ומדברים על התכל’ס. זהו משא ומתן בין הבנק ובין איש מקצוע שיודע טוב מאוד מה הולך בשוק, שרוצה לקבל הצעה מצוינת וייקח אותה אל הבנק הבא, שם יחתור לקבל הצעה יותר טובה, וכן הלאה – עד שמתקבלת ההצעה הכי זולה ומתאימה לכם.

לבסוף, יועצי המשכנתאות מציגים בפניכם את ההצעות הטובות ביותר שהתקבלו, מסבירים לכם את משמעותן ומספקים המלצות. לאחר שתבצעו את הבחירה מתוך הבנה ברורה של משמעותה, יתרונותיה והשלכותיה, כל שנותר לעשות הוא להגיע עם היועץ אל הבנק עדי לבצע את החיתום על ההלוואה. מעבר לכך, יועצי משכנתאות יכולים לסייע בעוד קשת רחבה של נושאים בירוקרטים הגוזלים את הזמן שלכם, כגון איסוף מסמכים הנדרשים לצרכי מכון וביצוע ההלוואה, טיפול בבעיות מיוחד המתעוררות, ועוד.

איך בוחרים ייעוץ משכנתאות?

בעוד שבעבר הנושא של “ייעוץ” משכנתא היה נתון בידי הבנקים בלבד, היום התחום פתוח ויש לא מעט גורמים בישראל המציעים את השירות האובייקטיבי והמקצועי. יחד עם זאת, כמו בכל תחום יש הבדלים בין בעלי המקצוע, החל מאנשי מיומנים מאוד ובעלי ניסיון רב, ועד למי שעשה קורס בסיסי. מכיוון שמדובר בהתחייבות הכספית הגדולה ביותר בחייכם הפרטיים, ומכיוון שלתמהיל והמסלול הנכון תהיה השפעה כלכלית משמעותית בעתיד, חשוב לבצע את הבחירה בבעל המקצוע בצורה מושכלת ונכונה.

ראשית, אם יש לכם חברים, בני משפחה או קולגות שקיבלו ייעוץ משכנתא, שאלו אותם האם הם ממליצים על האדם/החברה שסיפקו את השירות. בררו ממה היו מרוצים: האם מעלויות השירות, מהמסלול שנראה מצוין, מהיחס האישי ומהאכפתיות, מהשקט והביטחון שנתנו להם, מהרמה המקצועית הגבוהה וכן הלאה. אם אין לכם חבר שאתם סומכים עליו שיכול לתת המלצה, תמיד תוכלו להגיע אל יועצים דרך האינטרנט. יחד עם זאת, חשוב לוודא שליועץ יש השכלה וניסיון רלוונטיים בתחומים הפיננסיים ושיש לו ניסיון רב בתחום. ככל שהניסיון וההשכלה נרחבים יותר כך גדלים הסיכויים שיספק מענה מיטבי לצרכיכם. כמו כן, נצלו את שיחת הטלפון או הפגישה הראשונה על מנת להתרשם ממידת הפניות, הסבלנות והאכפתיות של היועץ, מהאופן שבו הוא מציג את הדברים, ושאלו אותו שאלות רלוונטיות המשתמעות ממאמר זה, למשל: האם יפנה אל כמה בנקים כדי לקבל הצעות מחיר, מה יכלול הייעוץ שתקבלו, מה יהיו העלויות, מה כבר הצליח להשיג עבור לקוחות בעבר, האם יש מישהו שיהיה מוכן להמליץ עליו בשיחת טלפן אתכם?

בשורה התחתונה, ייעוץ משכנתא הוא מהלך נכון, מתבקש, נחוץ ומשתלם שחוסך לכם גם כסף, גם דאגות וגם זמן והתרוצצויות. בצעו אותו עם אנשי מקצוע רציניים כמו היועצים של קבוצת אסף, ותקבלו מענה אופטימאלי לצרכיכם.